■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주=""> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2019년 12월 5일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사
(사진=자료사진)
부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하세요?
◇ 류도성> 오늘은 지난 시간에 말씀해주신 것처럼 외국인이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서 얘기 나눠볼 텐데요. 우선 외국인이 우리나라 부동산을 소유하고 있는 현황이 어떻습니까?
◆ 이정민> 2016년 기준으로 외국인이 대한민국 토지를 232.2제곱킬로미터 보유하고 있습니다. 대한민국 전체면적의 2.3% 수준에 불과합니다. 주식시장에서 외국인이 우리나라 주식 33.2%를 보유한 것에 비하면 그 양은 15분의 1 수준입니다. 국가별로 보면 미국이 제일 많고, 그 다음이 중국, 일본 순입니다.
◇ 류도성> 지금은 중국열풍이 덜하지만 제주지역 부동산은 중국인들의 영향력이 컸었는데요. 이전에 중국인들이 제주의 토지를 상당 부분 사들였다는 소문도 있었는데 실정이 어떻습니까?
◆ 이정민> 제주도 토지 가운데 외국인이 보유한 면적은 22.8제곱킬로미터입니다. 면적으로 하면 0.12%에 불과합니다. 중국인이 가장 많은 면적인 9.8제곱킬로미터를 보유하고 있는데, 이 면적은 0.5%수준으로 무시할 수 있습니다.
중국인들이 제주도 토지를 상당 부분 사들이면서 문제가 되고 있다고 하는데, 이는 적절치 않습니다. 그런 소문은 아마도 한국으로 귀화한 조선족이나 중국인들이 토지를 일부 사들이면서 언론에 의해 부풀려진 측면도 있습니다.
외국인들이 주로 사들인 토지는 대부분 관광개발사업지구입니다. 한국토지정보시스템 자료를 이용하여 외국인 소유 현황을 분석해보면 연동 누웨모르 거리 인근에선 발견되지 않고 있습니다. 그 이유는 아마도 귀화한 후 구매했기 때문에 이런 일이 발생한다고 생각합니다.
◇ 류도성> 중국인들이 제주 부동산을 매입하는데 있어서 부동산투자이민제도의 영향이 컸다고 할 수 있을까요? 왜 중국인들이 투자를 했을까요?
◆ 이정민> 중국인들이 외국에 부동산을 구매하는 이유는 두 가지 측면에서 설명이 가능합니다. 하나는 중국은 토지를 사적으로 소유하는 것이 불가능합니다. 이용권만 거래가 가능할 뿐이죠. 이용권이 종료된 시점에는 어떻게 해야 할 것인가가 문제가 되고 있습니다.
그런데 제주도에 와보니 토지도 소유할 수 있고, 제주도는 가깝고, 거기다 부동산투자이민제까지 시행한다고 하니, 제주도내 콘도미니엄을 많이 분양받은 것 같습니다. 두 번째 중국인이 외국에서 주택 등 부동산을 구매하는 이유는 중국보다 외국 주택이 저렴하다는 것입니다.
중국인을 비롯해 러시아, 중동 부호들이 영국, 스페인, 호주, 캐나다 등의 주택을 구입하면서 대도시 주택가격이 폭등한 경우도 있습니다. 아직까지 서울의 고가주택을 구매했다는 얘기는 잘 들리지 않습니다. 대한민국도 이런 경우에는 나중에 문제가 될 수 있습니다.
백통신원 제주리조트 분양 당시 조감도(자료사진)
◇ 류도성> 다른 나라 같은 경우는 어떻습니까? 외국인의 부동산 투자에 대해서 규제나 혜택이 있습니까?
◆ 이정민> 홍콩, 호주, 캐나다, 싱가포르 등은 중국인의 주택 구매 때문에 문제가 되고 있습니다. 홍콩은 그렇지 않아도 전 세계에서 가장 주택가격이 비싼 도시입니다. 투자이민제를 권장하다가 이제는 잠정 보류한 상태고요, 외국인이 부동산을 투자하는 경우 15%의 인지세를 부과하고 있습니다.
뿐만 아니라 팔고 나갈 때 20%의 특별거래세를 부과하고 있습니다. 외국인 투자에 우호적인 싱가포르도 이젠 정책을 변경해 외국인이 콘도미니엄을 구매할 때 15%의 외국인 인지세를 부과합니다. 캐나다는 주택구매시 15%의 특별인지세를 부과하고, 빈집으로 두는 경우 추가 1%의 과세를 합니다.
호주는 아예 기존 주택의 구매를 금지해 신규 주택만 구매가능하며 8.5억원 이상의 주택을 구매하는 경우 850만원의 등록세를 외국인에게만 부과하고 있습니다.
◇ 류도성> 중국인들은 제주의 부동산을 어떤 용도로 매입하고 투자한다고 볼 수 있을까요?
◆ 이정민> 중국인들은 자녀를 제주영어교육도시에 보내기 위해 거주목적으로 콘도미니엄을 구매하는 경우가 많았습니다. 영주권은 덤으로 얻을 수 있었습니다. 제주영어교육도시와 가까운 곳에 있는 개발사업부지내 콘도미니엄에 주로 투자합니다. 백통신원과 같이 영어교육도시와 거리가 먼 곳은 콘도미니엄 분양이 상대적으로 열악합니다.
◇ 류도성> 대규모 개발사업에 주로 투자한다는 말씀인데요. 중국인들의 투자로 제주의 부동산 가격이 급등했다는 말들이 있지 않습니까? 사실인가요?
◆ 이정민> 제주도 부동산 가격이 폭등한 것은 제주도의 발전가능성 때문이었습니다. 청청한 환경과 아름다운 경관 그리고 동북아에서 차지하는 입지에 따른 발전가능성 때문이었습니다. 중국인 입장에선 가까운 곳에 세컨하우스를 마련할 수 있다는 생각 때문에 대규모 개발사업이 가능한 부지를 많이 찾았습니다.
그런데 제주도 땅 값을 견인한 것이 중국인이 아닙니다. 내국인의 투기적 수요 때문입니다. 제2공항 입지가 발표되면서 폭등에 폭등을 거듭했습니다. 이게 제동이 걸린 것이 제주도 하수종말처리장 용량 초과문제였습니다. 여기에 싸드가 겹친 것 뿐입니다.
◇ 류도성> 외국인들과 내국인들이 참여하는 부동산 시장이 다르다는 말씀인데요. 그런데 일각에서는 한중관계가 악화되면서 중국인들이 부동산을 매각할 경우 제주지역의 부동산 가격이 급격하게 하락할 수도 있다는 분석도 있었잖아요. 어떻게 생각하세요?
◆ 이정민> 중국인이 0.5%도 소유하지 않은 땅 때문에 제주도 부동산이 급등했다는 진단은 잘 못된 것이며, 이들이 개발사업이 제대로 진행되지 않는다고 제주도 땅 값이 폭락한 것도 아닙니다. 이들이 부동산을 매물로 내놓을리도 만무합니다.
그냥 가지고 갈 것입니다. 설령 내놓는다 하더라도 살 사람이 없습니다. 개발이 된 곳도 수익률이 저조하다보니 사려고 하지 않습니다. 폭락까지 이어질 일이 없습니다.
◇ 류도성> 마지막으로 외국인과 제주의 부동산 관련해서 더 하실 말씀이 있을까요?
◆ 이정민> 미래는 알 수 없는 일입니다. 중국인이 땅을 판다고 한다 ‘라면’이런 식의 추측은 금물이고, 부동산은 동일한 상품이 존재하지 않습니다. 중국인이 소유한 토지가 100원에서 30원이 된다고 제주도민이나 내국인이 보유한 토지 또한 30원이 될 것으로 예측하는 것은 금물입니다.
◇ 류도성> <부동산 제대로="" 보기=""> 지금까지 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
<이정민 박사는="" 제주도="" 제주시="" 구좌읍="" 출신으로="" 2002년="" 홍익대학교에서="" 공학박사(도시계획전공)를="" 취득했습니다.="" 1995년="" 1년="" 동안="" 국토연구원에서="" 연구원으로="" 근무를="" 했습니다.="" 2003년="" 제주연구원에서="" 연구원으로="" 근무했고="" 2006년부터="" 2014년까지="" 제주특별자치도의회="" 정책자문위원으로="" 근무했습니다.="" 2015년="" 8월에="" 연도시씨앤디(부동산컨설팅,="" 부동산매매="" 및="" 임대업,="" 도시계획컨설팅(총괄계획가="" 업무))를="" 창업해="" 운영하고="" 있습니다.="">