제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주=""> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05∼18:00)
■ 방송일시 : 2020년 2월 5일(수) 오후 5시 15분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
2020년 새해 들어서도 지역사회에 경제가 화두입니다. 중국인 관광객을 중심으로 어려워진 관광도 그렇구요. 활황을 보였던 부동산 시장 역시 최근 몇 년 동안 거품이 빠지면서 서민경제에 영향을 미치고 있습니다. 이런 가운데 문재인 정부는 부동산 투기와의 전쟁에서 절대 지지 않겠다며 연이어 정책을 발표하기도 했는데요. 오늘은 제주지역 부동산 시장 짚어보구요. 지역경제에는 어떤 영향을 미칠지도 같이 전망해보겠습니다. 지금 제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수 전화로 나와 있는데요. 교수님 안녕하세요?
◇ 류도성> 우선 제주지역의 부동산 시장이 바닥이라고 볼 수 있을까요? 어떻게 분석하십니까?
◆ 양영준> 안녕하세요. 제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수입니다. 부동산시장도 일반 재화 시장과 마찬가지로 일정한 변동주기를 갖는 것이 일반적이고요. 부동산 경기변동도 대체로 일반경기와 병행하는 경향이 있다고 하겠습니다.
한국은행 제주본부에 의하면 2018년 제주지역의 경제성장률이 –1.7%였구요. 2019년에는 0.5%, 2020년에는 2% 중반대를 전망한다고 해서 예년에 비해 제주지역 경제가 밝지 않다고 할 수 있겠습니다.
저와 제주연구원이 공동으로 발표한 ‘2020년 제주지역 부동산시장 전망 및 시사점’에서 제주도내외 부동산 전문가들은 2019년을 부동산시장의 후퇴기, 2020년을 침체기로 전망했습니다. 지금 현재의 부동산 경기국면을 예단하는 것은 어려운 일입니다만, 이론적으로 볼 때 부동산시장이 침체기일 때 나타나는 특징으로 부동산 가격하락과 거래 감소, 상업용 건물의 공실률 증가를 듭니다.
2019년 말을 기준으로 해서 제주의 주택매매가격지수는 전년 같은 기간에 비해 아파트는 3.7%, 연립다세대주택은 3.3%, 단독주택은 2% 하락한 것으로 나타납니다. 지가변동률은 –1.767%로 전국 17개 지자체 중에 유일하게 마이너스 변동률을 보였고, 2019년 4분기 오피스빌딩 공실률은 7.6%로 전국 17개 지자체 중에서는 낮은 수준이지만 3분기에 비해 공실 증가율이 가장 높다고 할 수 있습니다. 이러한 데이터를 근거로 봤을 때 부동산시장이 침체기라고 봐도 큰 무리는 없어 보입니다.
◇ 류도성> 보통 언론에 전해지는 뉴스들은 미분양 주택이 늘었다는 부분인데요. 전문가들이 보는 지표는 다른가요? 부동산 시장을 판단하는 기준이 따로 있습니까?
◆ 양영준> 제주도의 미분양주택은 2018년 3월에 1339호를 기록하게 됩니다. 이는 제가 통계를 확인할 수 있는 2001년 이후 가장 많은 규모이며, 제주도의 미분양주택은 2018년 3월에 정점을 찍은 이후에 미미하나마 감소추세를 보이고 있는 실정입니다. 2019년 12월 현재 제주의 미분양주택은 1072호로 2018년 12월보다는 223호, 17.2%가 감소했습니다만 결코 적다고는 할 수 없는 숫자입니다.
간단하게 주택의 수요자인 인구 대비 미분양주택이 어떻게 되는지를 지자체별로 살펴보면 전국적으로 인구 1000명당 미분양주택의 수는 0.9호입니다. 제주는 1.6호를 나타내고 있어 전국보다도 많고 지자체 중에서도 5번째로 미분양주택이 많다고 할 수 있습니다. 그런데요, 지역의 미분양주택이 많고 적은지를 판단할 때 지역시장을 어떻게 구분하는가도 중요합니다.
예를 들어 현재 서귀포시에 거주하는 사람, 또는 앞으로 거주하기를 희망하는 사람은 서귀포시에 있는 주택을 구매하는 것이 당연하겠죠? 제주도 주택시장을 제주시와 서귀포시로 구분해서 미분양주택을 살펴보면 제주시는 2019년에 기존에 있는 미분양주택이 시장에서 소화되면서 인구 1000명당 미분양주택은 0.8호로 전국 수준에 미치지 못하는 안정적인 수준이라고 할 수 있습니다.
반면에 서귀포시는 2019년에 612세대를 분양했는데 그 중에서 357세대가 분양되지 않아 미분양주택이 크게 증가했구요. 인구 1000명당 미분양주택은 3.8호로 전국적으로 매우 높게 나타납니다.
결론적으로 제주시의 미분양주택은 크게 우려할 수준은 아닌 반면에 서귀포시의 경우는 사업시행자들이 수요예측, 경기 흐름을 보면서 신중하게 공급을 해야 하고, 행정당국에서도 사업승인을 탄력적으로 하는 등 정책적 대응이 필요하다고 하겠습니다.
◇ 류도성> 이번에 진행하신 연구는 지난 1년 동안의 추이를 분석하셨다고 들었는데요. 거래동향이나 현황에서 어떤 특이점이 있었습니까?
◆ 양영준> 2019년 제주지역의 주택 거래량은 1만3310호로 2018년보다 23.5% 감소해서, 2017년 이후에 지속적으로 감소 추세를 보이고 있습니다. 전국적으로 8.7%가 감소한 것을 감안한다면 제주의 감소율이 높다고 할 수 있고, 지자체별로 보면 세종시가 28.5% 감소해서 가장 감소율이 높고 그 다음은 광주로 23.9%, 그 다음이 제주입니다.
2018년까지 주택가격상승률이 높았던 지역의 거래량이 감소한 것으로 보여집니다. 토지거래는 2012년부터 증가하기 시작해서 2015년 고점을 기록한 이후 감소추세를 보이고 있구요. 2019년에는 2018년에 비해 12.9% 감소했습니다.
지자체별로 볼 때 서울과 울산을 제외하고 여타 지역은 토지거래면적이 전부 감소했는데요, 제주의 거래면적 감소율이 17개 지자체 중에서 8번째 순이니 제주의 감소율은 낮은 편이라고 할 수 있고, 제주의 토지에 대한 관심은 여전한 것이 아닌가라는 생각이 듭니다. 거래동향에서 나타나는 특이점으로 여타 지역에 비해 증여의 비중이 높다는 것입니다.
토지는 2016년부터, 주택은 2017년부터 전년대비 거래량이 감소하고 있습니다만 토지나 주택의 증여는 크게 감소하고 있지 않고, 다른 지자체에 비해 증여의 비중이 가장 높습니다.
이는 정부에서 추진하고 있는 공시지가 현실화율 제고와 연계해서 생각해 볼 수 있는데, 제주가 여타 지역에 비해 공시지가 현실화율이 낮다보니 토지가격이 상승하지 않더라도 공시지가는 상승할 수 있는 것입니다. 이에 따라 시간이 지날수록 증여세 부담이 증가할 수 있기 때문에 증여가 많은 것으로 생각됩니다.
◇ 류도성> 부동산 전문가들을 대상으로 설문조사도 진행하시고 시장분석을 하셨던데요. 전문가들은 올해 제주지역 부동산을 어떻게 전망하시던가요?
◆ 양영준> 전문가들은 정부의 강력한 부동산 규제와 경기침체 등의 영향으로 주택, 상가, 토지의 가격은 하락 또는 보합세를 유지할 것으로 전망하고 있고, 부동산 시장의 침체는 2~3년간 지속될 것으로 전망하고 있습니다.
부동산 투자에 대해 전문가들은 2019년에는 14.9%가 투자의향이 있다고 답했는데, 2020년에는 투자의향이 32.2%로 증가했습니다. 투자를 원하는 부동산으로는 응답자 중에 71.4%가 토지를 선택해서, 제주의 토지에 대한 관심이 여전함을 알 수 있었습니다.
◇ 류도성> 종합적으로 교수님이 보시기에는 부동산 시장이나 투자가 어떻게 될까요?
◆ 양영준> 지난 10여년의 제주 부동산시장을 돌이켜 보면 자본과 사람이 몰려들면서 제주 부동산시장이 성장했다고 할 수 있습니다. 2010년 부동산투자이민제도 도입으로 2012년부터 중국자본이 본격적으로 유입됐고, 부동산개발사업과 저가항공의 운항, 그리고 연예인의 제주 이주 등의 영향으로 2011년부터 순유입인구가 증가하기 시작했습니다.
자본과 사람의 영향으로 부동산시장이 성장했는데요, 2017년을 정점으로 해서 부동산시장이 위축됐다고 봅니다. 외국인 직접투자금액은 도착 금액을 기준으로 2017년 9억 달러에서 2018년 3억 5700만 달러, 2019년 3억 1400만 달러로 크게 감소했구요.
순유입인구는 2017년 1만4600명에서 2018년 8853명, 2019년에는 3000명 내외로 예상됩니다. 앞으로의 제주 부동산시장은 자본과 사람이 제주로 유입될 환경이 조성되게 되면 부동산시장은 다시 기지개를 필 것으로 예상됩니다. 그러한 환경은 누가, 외부에서 만들어 주는 것이 아니라, 제주도민 모두가 지혜와 힘을 모아 자본과 사람이 제주로 유입될 수 있는 환경을 만들어가야 할 것입니다.
◇ 류도성> 이렇게 분석하신 부동산 시장은 지역경제에 어떤 영향을 미친다고 할 수 있을까요?
◆ 양영준> 주택이 매매되면 20여개의 산업에 영향을 미친다고 합니다. 이사도 가야하고, 인테리어도 해야 하고, 자장면도 먹어야겠죠. 그만큼 부동산업이 경제 전반에 미치는 영향이 크다는 것입니다. 이번 연구 결과처럼 제주지역의 부동산 침체가 지속된다면 건설시장이 위축될 것이고 이는 지역 고용시장에도 부정적인 영향을 미치게 됩니다. 또한 민간의 소비여력이 감소하게 될 것입니다.
◇ 류도성> 마지막으로 부동산 시장과 지역경제와 관련해서 정책적으로 제주도에 제언할 부분은 없을까요?
◆ 양영준> 제주도는 농지기능을 강화하기 위해 2015년에 ‘농지기능 강화 업무처리지침’, 2016년에는 ‘토지분할 업무처리지침’을 마련했는데, 이를 통해 외지인이 농지취득자격증명을 엄격히 했고, 토지를 매매 또는 증여 등의 목적으로 분할할 경우에는 3필지 이상으로 분할하는 것을 제한했습니다.
이 제도를 유지는 하되, 실수요자들의 거래를 위해서는 탄력적으로 운영할 필요도 있다고 보여집니다. 사람은 누구나 깨끗하고 편리한 환경에서 살기를 희망합니다. 그럼에도 불구하고 자기의 힘으로 쾌적한 주거환경을 누리지 못하는 취약계층이 많습니다.
도정에서 추진하고 있는 주거복지를 실현하기 위해 공공임대주택 공급이 시급히 필요하고, 민간특례사업을 통한 사업추진 시 임대주택이 일정 비율이상 확보될 수 있도록 행정당국 관련부서에서 향후 협상 시 노력해 나가야 할 것입니다.
◇ 류도성> 알겠습니다. 지금까지 제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수와 얘기 나눠봤는데요. 오늘 말씀 감사합니다.