■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주=""> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2020년 2월 6일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사
수익형 부동산 관련 서적(사진=자료사진)
이 시간은 부동산 제대로 보기로 함께하는데요. 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하십니까?
◇ 류도성> 오늘은 제주의 분양형 호텔에 대해서 말씀해주신다고 하셨거든요. 수익형 숙박시설이라고도 불리더라고요. 이건 어떤 부동산 말하는 건가요?
◆ 이정민> 우리가 일반적으로 보면 호텔 같은 곳은 특정기업이 운영하잖아요? 근데 이 수익형 숙박시설은 관광진흥법에 의한 게 아니라 공중위생법에 의해서 투자자가 있고, 시공사가 있고, 운영사가 있습니다.
그러면 분양받은 사람들이 투자자거든요. 이 호텔을 짓는데 비용을 전부 투자자들이 내고, 호텔 운영 전문 운영사들이 운영을 하면서 이익이 남으면 이 투자자들에게 이익을 배분해주는 방식이거든요. 근데 지금 전국에서 한 군데 빼고는 전부 소송 중입니다. 약속한 수익률을 맞추기가 어려워요.
◇ 류도성> 그러면 일반 숙박시설하고 차이가 어떻게 되나요?
◆ 이정민> 숙박시설에는 관광숙박시설이 있고, 일반 숙박시설이 있는데 수익형 숙박시설. 그러니까 분양형, 생활형 숙박시설이라고 그러죠? 일반적으로 생활형은 취사가 가능합니다. 근데 일반 숙박시설은 취사가 안돼요.
그래서 생활형 숙박시설 같은 경우는 오피스텔하고도 좀 다른데 오피스텔은 거주나 업무 목적으로 구입을 하지만 생활형 숙박시설은 숙박까지도 가능하고, 자기가 거기서 살아도 되고, 업무를 볼 수도 있습니다.
그러니까 솔직히 싸게만 공급된다면 요즘 1인 가구에서는 그렇게 나쁜 대안도 아닙니다. 관리비가 좀 많이 든다는 그런 문제는 있지만 그런대로 괜찮지만 일반 숙박시설과 생활형 숙박시설은 취사가 가능하다, 불가능하다 이 차이입니다.
◇ 류도성> 근데 어떻게 탄생하게 된 겁니까?
◆ 이정민> 이게 한동안 관광숙박시설이 모자르다 보니까 2011년도 인가요? 관광시설확충 특별법이 만들어집니다. 그 법에 따라서 공중위생법에 근거해서 이 분양형 호텔들이 전부 전국적으로 엄청 공급되기 시작한 거죠.
평창올림픽 할 때 동계 올림픽 할 때 평창 쪽이나 제주도하고, 서울하고 삼성전자가 있는 광교 쪽인데 한 군데 소송 안 들어간 데가 광교에 있는 호텔이더라고요. 거기는 워낙 가동률도 좋고, 비숙박 매출액도 많다보니까 이익을 돌려줄 수가 있었던 거죠. 다른 데는 이익 돌려주는 데가 거의 없습니다.
◇ 류도성> 그 말은 수익이 나는 데가 없다 이런 말씀이신데요? 어쨌든 구조가 있을 거 아니니까? 어떤 구조가 있기 때문에 수익을 보장해줄 수 있다고 처음 설득을 했을 거구요.
◆ 이정민> 그러니까 계약서상에 명시된 게 아닙니다. 그냥 구두로 광고하는 거죠. 그에 대한 판단은 투자자들이, 소비자들이 해야 되는데 그러면 이거를 확정 시켜달라고 계약서에 명시를 하면 구제를 받을 수가 있겠죠? 근데.
◇ 류도성> 명시하지는 않아요? 말로만?
◆ 이정민> 말로만 듣고 사람들이 당하는 게 딱 하나입니다. 그냥 돈을 벌 수 있을 것 같다는 막연한 기대감 때문에 계약서나 이런 거 꼼꼼히 안 봐요. 그리고 글자도 되게 작습니다. 돋보기 켜고 봐야 돼요. 그렇기 때문에 수익형 숙박시설 분양 모델하우스에 가게 되면 분위기에 업 되어서 그냥 사람들이 계약하는 겁니다.
◇ 류도성> 꼼꼼하게 살펴보지도 않고.
◆ 이정민> 그렇죠.
◇ 류도성> 근데 어떤 분들이 어떻게 정보를 알고 가는 건가요?
◆ 이정민> 정보를 어떤 식으로 알리냐면 타블로이드 같은 종이신문이나 아니면 시사주간지나 이런 곳에 광고를 하는데요. 그러니까 성공사례 같은 게 나와요. 이런 수익형 분양형에 투자하면 돈을 번다는 식으로 하기도 하고, 유명한 강사를 데려다가 여기다 투자하게 되면 어느 정도의 수익률이 예상된다. 이러한 부동산 전문 강의도 해주고 이런 식으로 하면서 잘못된 정보를 자기들이 생산해서 소비자들한테 현혹을 시키는 거죠.
◇ 류도성> 정말 기사인 마냥 낸 광고가 나가는 거군요.
◆ 이정민> 그렇죠.
◇ 류도성> 네. 근데 투자를 하게 되면 박사님 책에도 보니까 투자자들의 무덤이라는 말도 있고, 대출얘기도 나오더라구요?
◆ 이정민> 그게 왜냐면 우리가 이런 사업들 할 때 보면 사업시행자들이 항상 하는 얘기가 있습니다. 계약금만 있으면 살 수 있습니다. 중도금, 잔금 전부 대출 가능합니다. 근데 그 중도금이 담보대출이 아니고 신용대출입니다.
내가 계약하는 순간 계약을 파기 하지 않은 이상은 전부 끝까지 들고 가야 해요. 그리고 중간에 준공 전까지만 사업시공사가 책임져주거든요. 근데 준공한 이후부터는 잔금이나 중도금 이자는 투자자들이, 분양받은 사람들이 내야 되는 겁니다.
그러면 아무것도 아닌 것 같은 10평짜리가 예를 들어서 33 제곱미터 짜리가 예를 들어서 한 1억 5천, 1억 6천 이렇게 분양을 받잖아요. 그럼 그 하나 정도는 괜찮은데 3개, 4개씩 받은 사람들도 있어요. 이런 사람들 문제가 되는 거죠.
◇ 류도성> 그럼 대출이 안 될 수도 있겠네요? 신용대출이라고 하면?
◆ 이정민> 네, 그렇죠. 신용대출인데 담보대출은 담보가액이 제대로 나오면 되지만 실질적으로 지금 이런 분양형 호텔, 생활형 숙박시설들 경매 나오는 거 보면 감정가격의 25%, 26%에 낙찰되고 있거든요. 그러니까 그게 무슨 얘기냐면 자산으로서의 가치가 없다는 거죠.
◇ 류도성> 그렇게 부작용이 나오면 해지하면 되잖아요? 계약을.
◆ 이정민> 중간에 해지할 수 있는 방법이 없어요.
◇ 류도성> 왜요?
◆ 이정민> 이런 건물들은 건축물의 분양에 관한 법률에 의해서 모든 명시 계약서에 들어갈 사항들이 다 있는데요. 실질적으로 시행사, 혹은 시공사가 귀책사유라고 해서 3개월 이상 입주가 지연됐을 때 외에는 사실상 계약해지가 불가능합니다.
그렇게 입주가 해제된다 하더라도 문제가 있어요. 이 대출이 신용대출이기 때문에 그 대출을 자기가, 투자자가 끝까지 짊어지고 가야 되는 겁니다. 그러니까 경매로 중간에 날아간다 하더라도 그 대출은 자기가 짊어지고 가야 되는 거죠.
◇ 류도성> 근데 실제로 이 수익형 숙박시설로 수익을 내기 위해서는 가동이 얼마나 돼야 되는 건가요?
◆ 이정민> 객실 가동률이 한 85%이상 돼야 됩니다. 그러니까 100개짜리 호텔이면 85개가 항상 매일 팔려야 된다는 얘기입니다. 그리고 부대시설도 그거에 맞춰서 객실 수용률의 한 20% 정도는 부대시설 수익률도 나와 줘야 됩니다.
그래야 어느 정도 맞출 수 있는 건데 실질적으로 객실 가동률이 50% 미만으로 내려갔으면 마이너스입니다. 그런데 지금 보면 숙박시설도 50% 안 되는 곳들이 굉장히 많습니다. 마이너스라는 거죠. 그러니까 운영사에서 투자자한테 줄 돈이 없다는 얘기입니다.
◇ 류도성> 근데 지금 이 방송을 듣고 있는 수익형 숙박시설 관계자 분들이 기분 나쁠 수도 있지 않을까요? 본인들은 수익을 창출하기 위해서 처음부터 계획을 하고, 최선을 다해서 판매를 한 건데 지금 박사님 말을 들으면 처음부터 수익형 숙박시설은 어떻게 보면 수익이 안 난다는 전제로 들릴 수도 있기 때문에요.
◆ 이정민> 이거는 왜냐면 숙박시설에 대한 총량관리가 행정에서 안됐던 겁니다. 지금 제주특별자치도 도시기본계획에 보면 2025년까지 5만 7천실이거든요, 숙박시설이. 근데 지금 7만 5천실이 운영 중이고, 나중에 허가받은 거나 제주신항까지 이렇게 하면 한 11만실까지 늘어나는 거죠.
공급과잉 상태이기 때문에 장사가 안 되는 겁니다. 그리고 또 관광객 통계가 허수라는 것도 있어요. 그러니까 싱가포르 같은 곳은 항공 이용객의 한 55%정도만 관광객 통계로 잡는데 우리는 96%를 잡잖아요.
◇ 류도성> 어쨌든 수익형 숙박시설이라는 말은 숙박시설로 수익을 낼 수 있지만 행정의 총량관리가 제대로 되지 않아서 넘어섰다는 그런 말씀이신 거죠?
◆ 이정민> 그러니까 공급이 과잉된 상태이기 때문에 개별 숙박시설들이 장사가 안 되는 겁니다. 공급과 수요가 맞아서 객실 가동률이 95%, 90% 이상 된다면 수익이 발생하죠.
◇ 류도성> 무슨 말씀인지 알겠습니다. 벌써 시간이 다 됐는데요. 마지막으로 조언 한 말씀 해주고 마무리 할까요?
◆ 이정민> 네. 지금도 1~2곳 정도가 분양이 되는데요. 이거는 본인이 투자 목적으로 생활형 숙박시설이나 수익형 숙박시설을 분양받는 것은 지양해야 됩니다. 하면 안돼요.
오피스텔도 마찬가지고 테마형 상가도 마찬가지고 근데 본인이 필요한 경우에는 의외로 이게 관리비나 이런 거 별로 신경 안 쓴다고 하는 사람들은 편리할 수가 있어요. 경치 좋은데도 있고 그런 경우에는 그냥 내가 필요해서, 사용 목적으로는 살만 하지만 투자 목적으로 돈을 벌겠다, 투자수익을 내겠다는 차원에서는 접근하면 안 된다는 거죠.
◇ 류도성> 알겠습니다. 부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했는데요. 오늘 말씀 감사합니다.
<이정민 박사는="" 제주도="" 제주시="" 구좌읍="" 출신으로="" 2002년="" 홍익대학교에서="" 공학박사(도시계획전공)를="" 취득했습니다.="" 1995년="" 1년="" 동안="" 국토연구원에서="" 연구원으로="" 근무를="" 했습니다.="" 2003년="" 제주연구원에서="" 연구원으로="" 근무했고="" 2006년부터="" 2014년까지="" 제주특별자치도의회="" 정책자문위원으로="" 근무했습니다.="" 2015년="" 8월에="" 연도시씨앤디(부동산컨설팅,="" 부동산매매="" 및="" 임대업,="" 도시계획컨설팅(총괄계획가="" 업무))를="" 창업해="" 운영하고="" 있습니다.="">